Menu

COVID-19 maatregelen te kwalificeren als onvoorziene omstandigheid

Op 11 december 2020 oordeelde de rechtbank Overijssel ter zake twee belangrijke punten, namelijk:

  1. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.; en
  2. De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zo kan ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling.

Zodoende hebben de coronacrisis en de overheidsmaatregelen volgens de kantonrechter in dit geval geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. de kantonrechter gaat daarbij zelfs over tot het opleggen van een dwangsom aan de verhuurder indien deze alsnog aanspraak maakt op volledige huur.

Beperkende maatregel aan te merken als onvoorziene omstandigheid

De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van BKBD. BKBD hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als café te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat. Dat in artikel 14.6 van de huurovereenkomst bepaald is dat BKBD als huurder verantwoordelijk is voor vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van de bedrijfsruimte, maakt dit niet anders. Niet aannemelijk is dat partijen bij het opnemen van deze bepaling rekening gehouden hebben met omstandigheden als de onderhavige.

Beperkende maatregel aan te merken als gebrek

De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken als gevolg van een gebrek. Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat [A] zolang de beperkingen gelden BKBD niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur kan houden. BKBD kan op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn wanneer vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van BKBD zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen.

Conclusie

De kantonrechter acht het is aannemelijk dat de bodemrechter bij een oordeel over een vordering tot huurverlaging van BKBD de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en een huurvermindering redelijk zal achten. Dit is in de rechtspraak over dit onderwerp al herhaaldelijk beslist, zoals door BKBD ook met verwijzing naar recente jurisprudentie naar voren is gebracht. Bij de beoordeling zullen alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden.

Gelet op voornoemde:

  • schort de kantonrechter de verplichting tot betaling van de huur voor zowel de bedrijfsruimte als de inventaris over de periode 16 maart 2020 tot en met mei 2020 en over de periode 15 oktober tot en met 31 december 2020 op voor 50% totdat in de door BKBD aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist; en
  • schort de verplichting tot betaling van de huur voor zowel de bedrijfsruimte als de inventaris over de periode 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 op voor 25 % totdat in de door BKBD aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist; en
  • verbiedt [A] , op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per keer totdat een maximum van € 75.000,00 is bereikt, om betaling te verlangen van de huurpenningen van zowel de bedrijfsruimte als voor wat betreft de inventaris over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020, voor zover die betaling uitkomt boven de bedragen die BKBD met in achtneming van de onder 5.1. en 5.2. genoemde opschorting dient te voldoen.

Of deze uitspraak in stand zal blijven, of dat deze uitspraak van één kantonrechter die optreedt als Voorzieningenrechter een breed gedragen juridisch standpunt uitdraagt zal nog moeten blijken.

Geplaatst in Huurrecht