Menu

Huurvermindering als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie 

Inmiddels heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven op vragen van de kantonrechter te Roermond (arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft daarin geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW oplevert, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit ziet in het bijzonder op huurovereenkomsten aangegaan voor 15 maart 2020, hetgeen in deze zaak het geval is.

Een eventueel verweer dat partijen geen omzetafhankelijke huur zijn overeengekomen, laat het voorgaande onverlet nu er geen aanleiding bestaat aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst – en de daarin overeengekomen huur – te hebben verdisconteerd.

Ook het beroep op artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst, waarbij het recht op huurprijskorting wordt uitgesloten, kan niet slagen, aangezien de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een dergelijke bepaling in een dergelijke situatie niet aan toepassing van artikel 6:258 BW kan afdoen (overweging 3.2.4. van het arrest). Hetzelfde geldt voor de uitsluiting van de gebrekenregeling in artikel 9 lid 5 van de huurovereenkomst.5.4.

De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). Redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen wordt afgeweken van de hiervoor genoemde gelijke verdeling van het nadeel.5.4.1.

Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.5.4.2.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. 

Geplaatst in Huurrecht