In het vonnis van 25 november 2020 heeft de rechtbank geoordeeld dat een verhuurster – die twee aan elkaar gekoppelde panden verhuurde – een hekwerk dat door de ene huurder geplaatst had op een strook tussen de woningen alsnog moet verwijderen.
Dat het werkwerk “maar” 34 cm te dicht bij de andere huurder geplaatst was, maakt de zaak (volgens de rechter) niet ander.
De rechtbank stelt aller eerst vast dat de verhuurster “het gehuurde” aan haar huurder ter beschikking moet stellen. Deze verplichting volgt uit hetgeen bepaald is in artikel 7:203 BW. In dit artikel is namelijk bepaald dat de verhuurster verplicht is de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Dit was relevant, omdat er discussie bestaat over de vraag of de gewraakte strook (waarop de schutting stond) wel tot het gehuurde toehoorde. De rechtbank oordeelt dat (het ter beschikking stellen van) de strook behoort tot het gehuurde.
Omdat er een schutting op een afstand van 1.30 meter vanaf zijn schuur is geplaatst, wordt de huurder thans in een bepaalde mate gehinderd in het (mede)gebruik van de strook. Hij kan de strook niet meer zoals voorheen, ongehinderd gebruiken. De omstandigheid dat het ‘slechts’ gaat om ongeveer 34 cm ten opzichte van het midden van de strook en dat verhuurster een minimale afstand van 1.20 meter voor een achterom hanteert, zoals de verhuurster aanvoert, maakt dat niet anders. De rechtbank heeft daarbij ook betrokken dat die 1.20 meter norm, in het verleden nooit aangehouden is.
Naar het oordeel van de kantonrechter levert het niet meer ongehinderd kunnen (mede)gebruiken van de strook door de huurder in het concrete geval een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op. Een gebrek omvat immers alles wat belet dat de huurder het huurgenot wordt verschaft waarop hij recht heeft. Daaronder vallen ook omstandigheden die betrekking hebben op het gehuurde voor zover zij het genot van de zaak zoals de huurder dat mocht verwachten beperken. De huurder mocht, zoals gezegd, het (mede)gebruik van de strook verwachten. Het is evident dat de strook, met name als achterom, bijdraagt aan het gebruiksgenot van de woning.
Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurster op verlangen van de huurder verplicht gebreken te verhelpen. De verhuurster moet de strook dus – ongehinderd door de schutting – aan de huurder ter beschikking stellen. De omstandigheid dat de ander huurder de schutting op de bewuste plek hebben geplaatst en niet in het midden van de strook, komt overigens ook voor rekening van de verhuurster. Zij heeft de andere huurder immers toestemming gegeven de schutting te plaatsten zonder – zelf – huurder daarbij te betrekken. Bovendien heeft de verhuurster, als verhuurster van de andere huurder[gedaagden] , de bevoegdheid om jegens hen op te treden als zij het (mede)gebruik van de strook van huurder hinderen.